このカテゴリーでは、マンションやアパートの物件オーナーとして、管理会社に賃貸住宅の管理を委託する前に知っておきたいことを紹介しています。
賃貸管理をお願いする会社には下記の2つのタイプがあります。
空室にお客さんを連れてくる能力が高い仲介部署をもっている管理会社なら、自社で素早く客付けを行ってくれます。しかし、客付けの能力が低かったり、他の業者に客付けを依頼しない会社の場合、空室期間が長くなってしまうことがあります。
仲介部署がない管理会社は、自社でお客さんを連れてくる能力が低いため、複数の不動産会社に入居者の募集を依頼します。物件が魅力的であれば、そういった仲介会社が入居者を紹介してくれるメリットもあります。
ただし、仲介専門以外の会社は、他社物件より自社の管理物件を優先するため、場合によって（お客さんにとって魅力の少ない物件の場合など）は空室期間が延びることもあります。
まずは様々な管理方式について、概要とメリット・デメリットを一覧表にまとめたものをご覧ください。
また、詳細ページではこうした管理方式による違いや、賃貸物件のオーナーとして業務のアウトソーシングをどう考えるかなどを含めて、以下の3ページに役立ち情報を集約しています。
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| 管理方式 | 概要 | メリット | デメリット |
|---|---|---|---|
| サブリース | 物件は不動産会社が一括借り上げして、第三者となる入居者に転貸借する方式 | 管理会社に業務全般を任せることができ、空室保証もあり。確定申告も簡単になる | 比較的利益率が低くなる。賃料設定の見直しや契約解除などリスク要因あり |
| 滞納 保証 |
家賃徴収業務に加えて滞納があった場合に管理会社が保証してくれるシステム | 入居者がいれば滞納があってもなくても決められた金額を得ることができる。損失や督促などに悩まされない | 管理会社の手数料はサブリースより低く、集金代行よりは高くなるのが一般的 |
| 集金 代行 |
入居者の管理業務のうち、賃料など集金業務を管理会社に代行してもらう |
少額の管理手数料で入居者全員の賃料の徴収業務を任せられる。業者によっては入居者からのクレーム対応もあり | 集金業務以外は基本的にオーナー自身が対応する必要がある |
| 自主 管理 |
入居者管理や建物管理など賃貸管理業務をオーナー自身が行うもの。入居者募集と契約手続きなどは物件仲介の不動産会社に依頼 | 設定賃料がそのままオーナーへの入金金額となる | 24時間365日、入居者や建物など賃貸経営に関する対応を求められる可能性がある |
上の一覧表で紹介した、オーナーによってのサブリースのメリットをより詳しく説明しています。また、賃貸経営をすべてアウトソーシングできる点で合理性の高いサブリースですが、管理会社との契約ではチェックすべき細かな点もあります。
賃貸物件の管理業務をオーナー自身でするのか、専門会社に委託するのか、両者のメリット・デメリットや管理方式の違いなどから検証していきます。
賃貸管理の業務については、管理会社によって呼び方に多少の違いがあります。貸主業務代行だと、建物管理を除く入居者管理の全般の委託となるのが一般的。集金代行だと、文字通り集金代行のみの場合から入居者への対応までしてくれるケースもあるなど、管理会社の対応サービスを検証しています。
現在の民間賃貸住宅の管理は8割が個人経営、さらにその8割以上が管理業務を業者に委託しているのが現状です。
つまり、賃貸住宅全体から見ても、管理業務の一部、もしくは全体を業者に依頼しているオーナーが非常に多く、賃貸管理委託の需要は高まっているということになります。
実際に賃貸住宅管理を請け負っている業者の数は3.2万社にも及び、ニーズが高いことがわかります。
しかし、管理会社の数が多いということは玉石混交ということでもあるので、サービスの質が良くなく、クレーム対応がきちんとされない、管理体制に問題があるというトラブルに発展するケースも少なくありません。
それでは、賃貸管理を業者に委託することには、どのようなメリット・デメリットがあるのかを詳しく見ていきましょう。
参考：賃貸住宅管理業への行政関与のあり方に関する考察 ―賃貸住宅管理業への規制制度を中心に ―太田 秀也[PDF]
https://reitaku.repo.nii.ac.jp/records/996
賃貸住宅の管理業務は、入居者募集・選定、賃貸借契約締結、滞納家賃等督促、退去時立会、苦情処理、原状回復折衝・敷金等清算など多岐にわたるうえ、法的な手続きも多いため、オーナー個人が行うのは非常に困難です。業者はこういった手続きのマニュアルなどが整っており、組織的に対応することができるため、スピーディーに確実に行えます。
賃貸住宅の管理は、突発的なトラブルなどにも迅速に対応することが求められます。管理者に本業がある場合ではすぐに対応することはできませんし、設備の整備や修理は結局専門業者に依頼することになるので、24時間対応のコールセンターなどがある業者に対応してもらうのが確実です。
賃貸住宅の管理で難しいのは、対人のクレームです。特に、家賃の滞納など金銭的なことが絡む場合、直接取り立てるのはオーナーにとっても精神的に負担がかかることですし、支払い能力がない場合の対処にも困ります。
業者ならば適度に距離を取りつつ、あくまで仕事として対応してもらえますし、最近では家賃保証を行っている業者も増えているので、そういったトラブルを事前に回避することも可能になってきています。
業務を委託するわけなので、相応の費用がかかるのは仕方のないことですが、家賃収入に見合う支出であるかどうかなども検討する必要があります。
管理委託を請け負う業者の数は非常に多く、大手の企業から零細企業までさまざまです。 中には賃貸不動産経営管理士が在籍していない業者もあり、入居者やオーナーが求める業務内容に達していないこともあります。
そのため、オーナーの知らないところで業者と入居者の間でトラブルになることもあり、契約更新されずに退去してしまうこともあります。
そうすると、空室の期間が増えたり原状回復の期間が増えたりして、家賃収入が少なくなってしまうリスクも発生します。
サブリースは、物件をまるごと借り上げてもらう方法なので、賃貸管理委託のメリットはそのままに、クレームやトラブルなどによる空室や家賃滞納の心配をする必要はなくなります。
ただ、家賃収入よりも借上賃料として受け取る額が少なくなってしまう可能性が高いので、資産運営として効果的かどうかは慎重に検討する必要があります。
自主管理は、管理費がかからず自由に管理できるのがメリットですが、管理業務に精通していて、時間も十分に割けることが前条件になるため、対応できる人は少なくなるでしょう。すべてではなく、部分的にでも委託するほうが無理なく管理できると言えます。
貸主業務代行は、すべてを任せる業務委託とメリットやデメリットはほとんど変わらず、一部を依頼するという点で異なっています。
これは自主管理と業務委託の中間に位置する方法なので、なるべくリスクを控えめにして、自分でもある程度管理できるオーナーに最適の管理方法と言えます。
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「さらば空室！来たれ満室！新しい賃貸管理ガイド 」は2016年9月に、編集チームが調査した内容を基に構成しています。画像や口コミはその当時の引用元を記載しているため、現時点では見られない状態である可能性がございます。また、紹介している物件も現時点では扱っていない可能性があります。最新の賃貸管理についての情報を知りたい方は、各管理会社の公式サイトをご確認くださいますよう宜しくお願いいたします。
