このページでは、入居者が孤独死したケースを想定して、賃貸物件オーナーはどんな対応を行い、対策を取るべきかを検証していきます。
自分が所有する賃貸物件で入居者が孤独死してしまった場合、オーナーにとってどのような損害が生じうるのか主なものを挙げておきます。
入居者が自殺した場合だと善管注意義務違反によって連帯保証人に原状回復費用を請求することもできます。高齢者の自然死などでも相続人がいれば費用を請求することはできますが、この場合は相続放棄されてしまうと原状回復費用の支払義務がなくなってしまうので要注意です。
また原状回復費用といっても、長時間にわたって遺体を放置した後だと一般的な清掃では汚れや臭いなどを除去することができません。専門業者による特殊清掃が必要となります。
状況次第では床や壁の貼り替えなど、リフォームを要するレベルの改修となってしまいます。
入居者の孤独死があった物件だと、事故物件となり賃料を下げることになるのは必然。この場合の損害は、自殺でないと連帯保証人に請求するのは難しいようです。
こうした損害への対策としてオーナーができることは、保証会社の保証を付けたり入居者の孤独死に対する保険の加入などになります。連帯保証人からの回収も可能な範囲で追及したいところですが、孤独死せざるを得なかった入居者との関係性を考えると、あまり期待しないほうがいいでしょう。
余り想像したくありませんが、孤独死は賃貸オーナーにとって身近なリスクです。高齢者人口の増加、家族構成・居住形態・経済状況の変化などにより、孤独死はこれからも増え続けると予想されています。いつ遭遇してもおかしくないので、賃貸オーナーは孤独死について具体的な対策を考えておいたほうが良いでしょう。基本の対策としてオススメなのが、管理会社の利用です。管理会社に任せた場合、どのようなメリットがあるのでしょうか。自己管理と比較する形で紹介します。
孤独死対策で最も重要なポイントは孤独死を予防することです。主な対策として取り組まれているのが、声掛けや見守りなどです。地域住民と協力して一人暮らしの高齢者を見守る、新聞やガス、電気会社などと協力して、一人暮らしの高齢者に声掛けをするなどの取り組みで孤独死を予防しています。
参考：厚生労働省：孤独死防止対策取組事例の概要[pdf]
https://www.mhlw.go.jp/file/06-Seisakujouhou-12000000-Shakaiengokyoku-Shakai/0000034190.pdf
管理会社も声掛けなどを行ってくれれば安心ですが、日々の業務をこなしながら個別の入居者へ対応することは簡単ではありません。基本的に、高齢者の見守りまで管理会社に依頼することはできません。予防策を講じたい方は、行政サービスや民間サービスなどを利用する必要があります。
見守りや声掛けなどを行っていない場合、孤独死を早期に発見することは難しいとされています。孤独死の要因として社会的な関係の希薄さが挙げられるからです。このような特徴があるので、孤独死は近隣住民の報告で発見されることが多いといわれています（連絡がつかないなどの理由で発見されるケースもあります）。具体的には、隣の部屋から異臭がする、ハエが大量発生しているなどの報告などで発見されます。管理会社に任せている物件と自己管理の物件では対応に違いがあるのでしょうか。
管理会社に任せている場合、住民の連絡先は管理会社となります。つまり、住民からの報告は管理会社が受け付けます。経験豊富な管理会社は様々なトラブルに遭遇しているので、住民の報告が何を意味するか察することができます。例えば、隣の部屋から異臭がする、ハエが大量発生しているなどの報告を受ければ、真っ先に孤独死の可能性を疑います。よって、管理会社に任せている場合、迅速に次の対応に移れる可能性が高くなります。
物件を自己管理している場合、住民の連絡先は賃貸オーナーです。住民からの報告はすべて賃貸オーナーが受け付けることになります。経験の浅い賃貸オーナーが普段から孤独死を想定していることは少ないはずです。住民から異臭がするなどの報告を受けても「ゴミを捨てていないだけだろう」など誤った理解をする可能性があります。大した問題ではないと判断して放置した場合、近隣住民から引越し費用やクリーニング代などを請求されるかもしれません。自己管理では、住民からの報告を受けて適切な判断を下し迅速に対処する能力が求められます。
何かしらの理由で孤独死を疑う場合、最初に警察（あわせて家族）へ連絡をします。警察などの立ち合いのもと、状況を確認するためです。孤独死が発見された場合は、警察の現場検証が始まります。管理会社に任せている物件と自己管理している物件では、一連の流れに差が生じるのでしょうか。
管理会社に任せている物件では、基本的に警察（家族）への連絡を管理会社が行います。経験豊富な管理会社であれば、孤独死が疑われるときどこにどのような連絡をすればよいか把握しているので対応がスムーズです。また、管理会社の中には警察へ最大限の配慮を求めてくれるところもあります。例えば、近隣住民を驚かせないためパトカーを使用しないでほしいなどです。周囲への影響を考えて適切に対応してくれる点は、管理会社に任せる大きなメリットといえます。
経験の浅い賃貸オーナーが管理している場合、孤独死の疑いがあると分かっただけでパニックになることがあります。確認を焦るあまり、一人で室内へ入りトラブルになる、どこに連絡をすれば分からなくなるなどが考えられます。また、管理会社のように警察へ配慮を求めることも難しいでしょう。パトカーがサイレンを鳴らしてやってきて、近隣住民の注目を集めると良くない噂が独り歩きしてしまうことがあります。周囲への影響を考えつつ、一人で対応することはかなり難しいはずです。
ご遺体の身元や死因が分かるまで、基本的にお部屋を片付けることはできません。この間にできることは、遺族の連絡をすること。ここでも、管理会社に任せている物件と自己管理している物件で差が出ることがあります。
管理会社に任せている場合、基本的に遺族への連絡も行ってくれます。第三者として関わる管理会社は冷静に対応できることが多いようです。無用なトラブルを引き起こさず、その後の対応がスムーズに進みやすいといわれています。
自分の物件が損害を受けたと感じる賃貸オーナーは、遺族に対して感情的になりがちです。連絡をするときに、遺族を責める、いきなり原状回復費用を求めてしまうなどの対応をとってしまうことがあります。最初に信頼関係を構築できないと、その後の協力を得にくくなります。場合によっては、相続放棄されてすべての損害を賃貸オーナーが負担しなければならないこともあります。初期対応に自信のない方は、管理会社に任せたほうがよいかもしれません。
孤独死が起きた物件では原状回復が必要です。具体的には、残置物の処理と特殊清掃などを行います。残置物の処理は賃貸オーナーなどでは行えません。相続人である家族、連帯保証人が行う必要があります。原状回復費用も、基本的に相続人である家族、連帯保証人が負担することになります。管理会社に任せている場合と自己管理している場合ではどのような違いがあるのでしょうか。
残置物を勝手に処理できないことから分かる通り、孤独死が起きた物件の原状回復を進めるには専門的な知識が必要です。管理会社に任せていれば、専門的な知識を活用して誰に何を依頼すればよいかが分かります。また、お部屋の状況によっては特殊清掃が必要になることもあります。専門的な知識がある管理会社であれば、これらの手配もスムーズに進められます。また、管理会社の中には孤独死のリスクを管理するため、賃貸オーナー向けに死亡保険を販売しているところもあります。
孤独死では、相続放棄により家族に協力を求めにくいことがあります。連帯保証人もいないケースでは、相続財産管理人を選出するなど複雑な対応が必要です。原状回復をスムーズに進められないと、新しい入居者を見つけることはできません。自己管理をしていると、一人で対応しきれないことがあります。
所有する物件で孤独死が発生すると、以上の対応などが必要になります。法律的な知識も必要になるので、一人で対応することは難しいかもしれません。管理会社に任せていれば、専門的な知識と豊富な経験でスムーズに対処してくれます。孤独死はいつ起きてもおかしくないトラブルです。不安を感じている方は、以下のページを参考に安心して任せられる管理会社を探してみて下さい。
所有物件で孤独死があった事例として、オーナーが事後にとった対応を紹介します。
「事件性があってもなくても孤独死だと警察が検視に来るものですから、アパートの住人もご近所も大騒ぎに。入居者の亡くなったことが周辺に拡散されていきました。噂には尾ひれがつくもので、本当に怖いと痛感しました」
「そこで、私は遺族のかたに遺体の処理をお願いすることに。損害賠償も軽くすることを伝えて、都合1カ月以上にわたって複数回来ていただきました。すると、他の住人やご近所もそれほど大げさにすることでもなかったと感じてくれたようで、大きな問題にはなりませんでした。変に隠さず、処理をたんたんと進めたのが功を奏したようです」
以上のケースは、オーナーの前向きな姿勢が損害を最小限に抑えた好例といえるでしょう。
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