賃貸物件を探している入居希望者は、立地や家賃、間取りなどの他にもさまざまな条件を比較して、より希望に合う物件を選びます。つまり、入居者が決まらず空室が続く場合、何が原因になっているかを考え、適切な対応をしなければなりません。そこで今回は、安定した賃貸経営のためにオーナーが知っておくべき空室対策をご紹介します。
まずは、オーナー自身が行う、もしくは、オーナーから管理会社に働きかけて行う空室対策をご紹介します。
内覧があるのに入居が決まらない場合、事前に提示した写真と実際の物件に大きな差がある、または共用部に不満があるという原因が考えられます。
そこで、物件の管理を管理会社に一任していたとしても、念のため自分の目で確かめてみましょう。その際、郵便受けにチラシがたまっていないか、ごみ捨て場はきれいか、敷地内に粗大ごみなどが放置されていないかなど、第一印象に関わる部分をチェックします。そして、室内においては換気不足や排水口の汚れによる臭いがないかなど、マイナス要因がないか確認しましょう。
いずれかに問題があった場合、管理会社との契約内容にもよりますが、必要に応じてクリーニングを依頼したり、自分で清掃したりなど、共用部や専有部をきれいにする必要があります。
家賃の見せ方を変えるという方法もあります。例えば、現在の家賃が7万3千円の場合、家賃7万円と共益費3千円に分けます。こうすることで、物件検索サイトで「管理費・共益費込み」にチェックを入れずに検索している場合、上限7万円でもヒットする様になるため、より多くのユーザーから、物件情報を見てもらうことができます。。
引越しは何かと出費がかさむので、入居者にとって初期費用を抑えられるキャンペーンは魅力的です。例えば、敷金・礼金を無くすだけでも入居者の反応は期待できますし、入居当初１ヶ月の家賃が無料になるフリーレントや、仲介手数料をオーナーが負担するという方法もあります。
ただし、敷金を無料にする場合は、退去時の原状回復費を確保できなくなるというリスクを伴うため、保証会社に加入していなければ、礼金のみを無料にする方が安心でしょう。
室内のリフォームや設備を見直すという方法もあります。防犯カメラやモニターフォンの設置、古くなったエアコンの交換などの他、入居者用無料インターネット回線を導入するのも効果的です。
入居者用無料インターネット回線は、特に単身者向けの設備としては非常に人気があり、オーナー負担の費用は発生しますが、その分家賃アップなども期待できます。
ただし、無料インターネット回線の導入を理由に、既存の入居者の家賃を上げられないこと、導入する回線の容量と利用世帯数のバランスによってはネットが重くなり、逆にクレームの元となるため加入プランを慎重に選ぶ必要があることなどを理解した上で検討してみて下さい。
ペット可、楽器可、シェアハウス可など、可能な範囲で募集条件を見直すことも大きな差別化につながります。ただし現状の内装や他の入居者への影響、また、区分所有の場合は管理組合の規定など、クリアすべき課題は多いかもしれません。
あらゆる対策を講じても成果が表れない場合は最終的に家賃の見直しを行います。ただし、収入減に直結する問題なので慎重に進めなければなりません。また、既存の入居者が、新しい入居者の賃料が安いことを知り、不満が出る場合もあります。トラブルを避けるためにも、どの程度下げるかは管理会社・仲介会社に相談するとよいでしょう。
内覧希望の多くは土日に集中しますので、金曜日に管理会社・仲介会社への訪問や電話をし、積極的に案内してもらえるようお願いする方法も効果が期待できます。そして週明けには問い合わせの有無を確認するなど、積極的なアピールも必要です。また、管理会社・仲介業者の営業モチベーションを上げるためにAD（広告費として受取る報酬）を増やすことも一つの方法です。
管理会社・仲介会社に行ってもらえる対策としては、積極的な営業活動に尽きます。仲介会社には募集方法の改善や募集チラシの工夫を行ってもらい、管理会社には、物件のメンテナンスやケアなど、常に物件を最良の状態に維持する責任を全うしてもらう以外、特別な空室対策というのはありません。
しかし、それでも空室が続く原因が管理会社・仲介会社にある場合というのは、少なくありません。入居者の募集方法ひとつで申し込みが増えることもありますし、何より、積極的に募集活動を行ってくれるかどうかが大きく影響します。
他にも、内覧の多い土日が定休日であったり、社員の定着率が悪いために地域の情報を把握している人材が少なかったりという部分も見極めるポイントです。現在の不動産会社に不満がある場合、思い切って別の管理会社・仲介会社に替えるという決断も必要でしょう。
空室対策は実質的にはオーナーが行うことがほとんどですが、できる限り収入減に直結しないような方法から実践するとよいでしょう。同時に、入居者の募集に対して協力的な管理会社・仲介会社を選ぶということも意識してみて下さい。
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