駐車場がある賃貸物件は、自動車を利用する入居者にとって便利なものですが、その駐車場で思わぬトラブルが発生することもあります。そこで、駐車場におけるトラブルの発生時の、オーナーや管理会社の責任と義務についてまとめました。万が一のトラブルに備えやるべき事も併せてご紹介しますので、ぜひ参考にしてみて下さい。
駐車場を有料で貸している場合、オーナーや管理会社は、賃料を得る対価として「その土地や場所（区画）を駐車場として利用できるようにする義務」があります。つまり、無断駐車などで本来の契約者が駐車できない場合、その原因を排除しなければならないということです。ただし積雪などの自然災害については、契約書に記載がない限り、例外となります。
では、駐車場内で発生したトラブルについて、具体的にはどのような場合に責任を取るべきなのでしょうか。
例えば、窃盗や車上荒らしの場合、損害賠償責任は窃盗の加害者にあります。一般的な賃貸借契約に基づく場合、オーナー・管理会社の責任を問われることはなく、当て逃げやイタズラについても同様の考え方です。ただし、防犯設備の充実を特徴とした駐車場で、監視カメラ等の防犯設備を設置することを理由に契約していた場合や、車のカギを預かる等、自動車の管理・保管の責任を負っていた場合は、オーナーや管理会社も駐車場の管理責任を問われる可能性があります。
また、駐車場内での自動車事故についても、損害を賠償する責任は事故の加害者にあります。ただし、駐車場として使用するために必要な工作物に、その設置や管理状態が安全性を欠いた結果事故が発生した場合は、オーナー又は管理会社が損害賠償請求される可能性があります。例えば、とても狭く見通しが悪い駐車場の入口にミラー等を設置していないために事故が発生したり、車止めが本来の位置と大幅にずれているために正しく停車できず壁にぶつけてしまったりというケースです。
他にも、「隣の車がラインぎりぎりに駐車されているためにドアの開閉が困難」「夜間の車のエンジン音がうるさい」「駐車場に私物を置いていて見苦しい」などの駐車場トラブルがありますが、いずれもオーナー・管理会社に法的な責任はありません。
多くの利用者は、駐車場代を支払うことで駐車場を管理してもらえると考えている傾向があるため、法的な義務がないという理由でオーナー・管理会社が何もしない場合、当然、利用者が良い印象を持つはずはなく、最終的に利用者減に繋がることも考えられます。
そのため、トラブルの責任を追及されないために事前にやるべきこととして、契約時の説明を十分に行うことが挙げられます。契約書への記載はもちろん、免責事項をきちんと理解してもらえるようにしましょう。そして、駐車場の設備に問題がないか定期的に確認することや無断駐車禁止の看板の設置、利用マナーに関する注意喚起などの対策も必要です。
また、法的な責任が無くとも賃貸経営という観点からやるべきこともあり、オーナー・管理会社として駐車場の平穏や安全のために防犯に努める姿勢が大切です。場合によっては防犯灯や防犯カメラの設置なども検討し、利用者との信頼関係が維持できるようにしていきましょう。
駐車場トラブルを防ぐために常時監視する必要はありませんが、トラブルが起きにくい環境を整えることはオーナー・管理会社として必要な行為です。賃貸経営を成功させるポイントでもありますので、真摯な対応を心掛けていきましょう。
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