入居者募集
このページでは、審査方法や賃貸借契約の締結など入居者募集に関連する賃貸管理業務について説明します。
査定賃料を基に入居者募集の条件を決める
賃貸物件は物件自体の仕様や周辺状況などを踏まえて賃料をはじめ、以下のような募集条件を設定することになります。
- 賃料／募集する時期による変動も検討します。
- 管理費／地域による違いもあり、共益費としたり賃料に含めることもあります。
- 敷金や礼金／地域によって保証料と呼ぶ場合もあり、賃料の1～2カ月分で設定することもありますし、近年は敷金・礼金0の物件も珍しくありません。
- 契約期間と契約形態／一般的な賃貸物件は2年単位で普通借家契約を提携しますが、転勤などで自宅を賃貸に出す場合は更新のない定期借家契約となります。
- 損害保険／借主のよる火災などに備えるため、損害保険への加入を必須とするケースがあります。
- 連帯保証人／借主の親族などを連帯保証人とするケースや、保証会社を使うケースがあります。連帯保証人が立てられない借主の場合、仲介する不動産会社に相談しましょう。
- その他条件／ペットや楽器の可否、駐車場や駐輪場の利用条件、原状回復費用の負担割合などを契約条件として記載しておきます。
入居申し込み者に対して審査をする
入居者募集をして応募があった場合、可能な範囲で入居者に関する調査を行って、主に以下の点をチェックする必要があります。
- 申込書の内容が正しいか／虚偽記載がないかなどの確認をします。
- 支払い能力の有無／勤務先や年収などから賃料をきちんと払えるかを判断します。
- 入居申し込み者の人柄／仲介を委託する場合、物件オーナーは直接、入居の希望者と接することはないでしょうが、管理会社からヒアリングするなどをして入居者当人に問題がないかを検討します。
- 連帯保証人の確認／入居申し込み者の同意を得た上で、連帯保証人に保証人となる意思があるかどうかを確認します。
専門会社に募集業務を委託していればある程度の調査能力が期待できますが、オーナー自身で個人を調査するには限界があり、個人情報の取り扱いにも十分に注意する必要があります。
賃貸借契約書の注意点
募集条件に対して賃料などの値引きなど場合によっては調整が必要となることもありますが、募集条件以外でも賃貸借契約書の内容として注意をしておくべき点があります。
例えば、反社会的勢力を排除する意味で、国土交通省が定める賃貸住宅標準契約書では反社会的勢力でないことを確約する条項が盛り込まれているのです。他にも禁止事項や特約事項などは不動産会社とも相談した上で、無用なトラブルを防ぐためにも詳細な取り決めが必要です。
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「さらば空室！来たれ満室！新しい賃貸管理ガイド 」は2016年9月に、編集チームが調査した内容を基に構成しています。最新の賃貸管理についての情報を知りたい方は、各管理会社の公式サイトをご確認くださいますよう宜しくお願いいたします。
