ペット飼育不可という条件の賃貸物件であるにも関わらず、入居者が勝手にペットを飼育していることが判明するケースがあります。鳴き声や騒音、臭いなどで他の入居者からのクレームに繋がることもあり、オーナーにとっては、早期解決が必要な問題です。そこで、ペットの無断飼育が発覚した場合に、どのように対処すれば良いか、解説します。
ペットの無断飼育が発覚した場合、それを理由に契約の解除ができるのかについては、賃貸借契約の内容によって異なります。
まず、契約書内に「ペット飼育禁止」の条文がない場合、無断飼育を理由に契約の解除を求めることは難しいケースがほとんどです。逆に、契約書内に条文がある場合、多くの判例では賃貸借契約の解除事由になると認めています。ただし、契約書内に条文を記載してあっても、口頭でペットの飼育を許可した場合などは条文の効力はありませんので注意が必要です。
また、無断飼育が発覚したからといって、即座に契約解除することは難しいです。当該入居者に対し、内容証明郵便で賃貸借契約の解除通知を送付するなどの必要な手続きを行わなければなりません。ある程度の日数がかかることを認識しておきましょう。
次に対処法ですが、実際にペットを無断飼育していることが明らかになった場合、オーナー・管理会社は速やかに契約違反であることを通知し、きちんと話し合わなければなりません。
話し合いによって、飼育をやめて入居し続けるか、退去して飼育を続けるか、もしくは別の条件を加えることで妥協点が見つかる場合もあります。例えば、入居時の家賃はペットを飼育しないことが前提で設定されている金額なので、物件の汚れや摩耗を加味した家賃に値上げしたり、敷金を上乗せして預かったりなど、可能な範囲で契約内容を見直すという選択肢も含めて話し合ってみてください。
ただしこれらの案は、他の入居者の生活に支障をきたさない事が大前提です。ペットの飼育不可という認識で入居している方からすれば、不満の原因になることも十分考えられますので慎重に検討しましょう。
また、契約解除の際には、臭いを除去するための費用や破損した物件の修復費用、シミなどの除去・消毒など、ペットの飼育に因果関係のある損害については原状回復費用として請求する事ができます。ただし、原状回復費用の範囲はケースごとに判断する必要があるため、必ずしも床や壁の全面張り替えなどの費用が含まれるとは限りません。
なお、契約書内に契約違反時の違約金条項の記載がない場合には原状回復費用を超えて違約金を請求することはできませんので、ペット不可の賃貸物件の場合、あらかじめ契約書に違約金条項を定めておくとよいでしょう。
無断飼育が発覚した場合の最大のポイントは、契約違反であることを速やかに指摘することです。事実を把握しているのにも関わらず「少し様子を見よう」と先延ばしにすると、ペットの飼育について黙認したとみなされる可能性があり、最終的に契約解除が難しくなることもあります。原状回復費用の請求など、その後の対応にも大きく影響するため大切な行為でもありますので、すぐに指摘するようにしましょう。
ペットの無断飼育が発覚した場合、契約書の内容によっては契約解除も可能ですが、まずは契約違反であることを通知し、きちんと話し合うことが大切です。また、契約書に「ペットの飼育」に関する条文や違約金条項の記載があるか確認し、万が一のトラブルに備えておくとよいでしょう。
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