このページでは、賃貸管理のシステムによる違いをはじめ、賃貸管理会社の選び方で注意すべき点や、そもそも「入居率」とは何かについて解説していきます。
賃貸管理会社が代行してくれるサービスは入居者管理と建物管理とがあります。
賃貸経営で収益に大きく影響するのは入居者管理です。さらに入居者管理で収益に直結するのは集金管理だけの代行と、滞納保証が付くものと家賃保証が付くものの3つに大別することができます。リスクが少ないのは家賃保証が付くプランですが、管理手数料は比較的高めの設定となりがちです。
次いで滞納保証、集金管理の順に手数料が安くなる傾向があり、手数料と反比例してリスクは高くなるわけです。
また、家賃保証が付くプランはサブリースと呼ばれ、賃貸管理会社によって設定される査定家賃に対して保証率が決まってきます。したがって、単純に保証率が高ければ収入が増えるわけではなく、査定家賃と保証率の双方を比較しないと実際の家賃収入がいくらになるかはわかりません。
入居者管理という点で賃貸管理会社の選び方のポイントとなるのは主に2点あります。まず入居者に対する、審査基準がしっかりしているかと、トラブル時の対応がスムーズか見極める必要があります。
審査基準がどういう設定になっているかは、審査方法を文書でチェックするといいでしょう。客付けが早いからといって入居者の審査が甘いと、家賃の滞納をしたり他の入居者に迷惑をかけるなど、トラブルを起こすリスクも高くなってしまいます。
また、きちんと審査して入居者を選んだとしてもトラブルが起きる可能性はあります。そうした時に賃貸管理会社がどのように対応してくれるか、マニュアルなどで事前に確認することがオススメです。トラブルへ迅速かつ適切な対応ができることはもちろん、トラブルを未然に防ぐためにどのような対策をするかもチェックポイントとなります。
賃貸管理会社の実績で入居率をチェックする場合、一般的には年間で集計した数値となりますが、空室の定義はそもそも業者によって違いがあるため単純に比較できません。例えば、すぐ入居できる状態の部屋を空室とするケースもあれば、1カ月間空室が続いた場合に空室とするケースもあるわけです。
また、賃貸経営の収支計算としては戸数ベースの入居率だけでなく、貸付面積や賃料に基づいて稼働率を算出しておくと利回りの計算がしやすくなります。
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