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ゴミ屋敷

このページでは、隣人に迷惑をかける入居者のゴミ屋敷問題について、賃貸物件オーナーはどんな対応を取るべきか、具体的な対策などを検証していきます。

住人のゴミ屋敷化で賃貸物件オーナーは隣室から損害請求される!?

賃貸物件でのゴミ屋敷の説明イメージアパートの入居者から指摘があり、その隣室の入居者は床上1mほどの高さまでゴミを積み上げている状態で、おびただしい悪臭や害虫の原因になっています。物件オーナーが弁護士に相談したところ、以下の見解を得ました。

「借主には善管注意義務があり、ゴミを溜め込む行為は注意義務に違反する行為に該当する。だから、賃貸借契約の解除が可能と思います。ただし、すぐに退去してもらうのは難しいでしょう。今後も現在の状態が続いて、何度申し入れをしても改善が見られないような場合には、実際に解除が認められる可能性も高くなると考えられます」

一方で、ゴミ屋敷について指摘をしてきた入居者からは「ゴミ屋敷の隣には住めない」とのこと。引っ越し費用を負担してほしい申し入れが物件オーナーになされる始末でした。こちらについても弁護士の見解を紹介しておきましょう。

「この場合、貸主は損害賠償請求に応じる可能性が高いと思います。賃貸借契約では、貸主は借主に対して通常通りに使用させる義務が発生。ゴミ屋敷化している状態は、貸主が使用させる義務を果たしておらず、その債務不履行が隣室の借主の引越費用を発生させたものと考えられるからです」

このように、ひとりの入居者が自室をゴミ屋敷化してしまうと、隣室の入居者から見ると貸主である物件オーナーが義務を果たしていないことから、法律的には損害賠償を請求される確率が高くなるのが現実。このケースでも、ゴミ屋敷化する入居者の存在は物件オーナーにとっても大きな損失となるものの、さらに別の住人から引越費用を請求されるなど、トラブルが大きくなってしまうことになるわけです。

こうしたトラブルを未然に防ぐためにも、日常的な管理を普段からしっかり行う必要があります。隣室の入居者が損害を被る前に対処することができれば、物件オーナーとしてはゴミ屋敷にした入居者の契約解除に注力することができるでしょう。

管理会社に任せた場合のメリット

想像すらできないかもしれませんが、貸し出している物件がゴミ屋敷化することは少なくありません。物件オーナーは、リスクに備え普段から対策を考えておくほうがよいでしょう。

基本の対策としてオススメなのが、管理会社に管理委託すること。管理委託とは、管理会社に物件の管理を委託する契約のことです。具体的な契約内容はケースにより異なりますが、物件管理に関する日常的な業務を任せることができます。専門的な知識と経験を有するプロに任せられるので、様々なメリットがあるといわれています。ゴミ屋敷を想定した場合、どのようなメリットがあるのでしょうか。

管理の目が行き届きやすくなる

管理会社に管理を任せるメリットとして挙げられるのが、管理の目が行き届きやすくなることです。管理委託することで、廊下や階段などの共有部分の清掃は管理会社が行うことになります。定期的に清掃を行うので、ベランダにゴミが山積みになっている、廊下に本が積まれているなどの異常を発見しやすくなります。早期に異常を発見できれば、物件がゴミ屋敷化する前に対処できます。管理会社を利用するメリットの一つといえるでしょう。

ゴミ屋敷の住人へ連絡・注意してくれる

何かしらの異常を発見した場合、住人に連絡・注意をしなくてはなりません。本来であれば物件オーナーの仕事ですが、管理委託契約を結んでいれば管理会社が代行してくれます。貸主から借主に連絡・注意をすると、お互いに感情的になり話し合いにならないことがありますが、客観的に話のできる第三者が連絡・注意をすることで話がまとまりやすくなります。また、管理会社は物件管理に関する豊富な知識と経験を有しています。物件オーナーにとって初めてのトラブルが、管理会社にとってよくあるトラブルということもあるのです。経験豊富な管理会社は、効果的な方法でゴミ屋敷の住人に働きかけてくれます。

ゴミ屋敷解決に向けた働きかけを行ってくれる

一般的に、ゴミ屋敷化する理由は以下の2つに分かれるといわれています。

前者の場合は、管理会社がゴミの分類方法を教えることやゴミの捨て方を教えることなどで解決することが多いようです。後者の場合は、本人がゴミとは考えていないため、適切に働きかけても解決できないことがあります。

物件オーナーからすると迷惑な話ですが、後者の解決は簡単ではありません。多くの場合、行政機関へ相談しつつ法的対応を検討することになります。以上に関しても、管理会社がサポートしてくれます。例えば、保健所や区役所への相談、ゴミの処分を求める内容証明郵便の送付などを行ってくれます。ゴミ屋敷の解決に結びつくことは少ないですが、これらの行動により法的な対応をとりやすくなります。再三にわたり注意していたことを証明できるからです。専門的な知識などを持って、ゴミ屋敷に対処できる点も管理会社のメリットといえるでしょう。

他の入居者からのクレーム対応

ゴミ屋敷の問題が深刻化すると、近隣住民からクレームが入ることもあります。悪臭やゴキブリなどに悩まされるので、当然のことといえるかもしれません。管理会社は、近隣住民のクレームにも対処してくれます。単にクレームを聞くだけでなく、問題を起こした入居者へ連絡・注意もしてくれます。

リフォーム会社などの手配

ゴミ屋敷が解決して入居者が退去した場合、原状回復が必要です。管理会社は、原状回復作業を行ってくれるリフォーム会社などを手配してくれます。大規模な修繕や専門的な作業が必要になるケースなどでは頼りになります。

ゴミ屋敷の解決は難しい

ゴミ屋敷を想定した場合、管理会社の利用には以上のメリットなどがあります。専門的な知識と経験を持って、総合的に対処してくれるので安心して任せられるといえるでしょう。ゴミ屋敷の解決はプロをもってしても難しいといわれています。相談できる管理会社がいない場合を想像すると、不安になりますよね。いつ遭遇してもおかしくないトラブルなので、不安を感じる方は管理会社の利用を検討してみてはいかがでしょうか。以下でオススメの管理会社を紹介しているので参考にしてください。


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自己管理だったら・・・

ゴミ屋敷の問題は自己管理の物件でも起こります。もちろん、自分で対処することもできますが、素人が対処することは簡単ではありません。具体的に、どのような難しさがあるのでしょうか。詳しく見ていきましょう。

こまめな管理・見回りが必要になる

残念ながら、ゴミ屋敷は起こってしまうと解決が難しいトラブルです。最善の対応は起きる前に予防すること。予防で大切になるのが物件のこまめな管理です。先ほど説明した通り、廊下や階段、エントランスなどをこまめに掃除するだけで、入居者の状況をうかがい知ることができます。廊下にゴミを積み上げている入居者がいれば、注意・改善を促すことでゴミ屋敷化を防げる可能性があります。

合理的な予防方法ですが、物件オーナーが一人で行うとなると大変です。忙しい毎日の中で、定期的に見回りや掃除を行う時間などを作らなければならないからです。また、自分で管理していると気のゆるみも起こります。これまで大丈夫だったから今度も大丈夫だろうと、高を括っているとゴミ屋敷化のサインを見逃すこともあります。それなりの負担になることを理解しておかなければなりません。

連絡・注意を自分で行わなければならない

ゴミ屋敷化の兆候やゴミ屋敷を見つけた場合、自分で入居者へ注意しなければなりません。注意をするために連絡するとなると、気乗りしない方もいるはずです。とはいえ、注意をしないとゴミ屋敷が固定化されてしまいます。嫌な役目を自分で引き受けなければならない点は自己管理のデメリットといえるでしょう。

自己管理の物件でありがちなのが、入居者に強く言いすぎることです。自分の物件という意識が働くと、入居者の態度や言動に怒ってしまうこともあります。感情的なもつれはゴミ屋敷解決の妨げです。腹が立っても冷静な姿勢で対応しなければなりません。

クレームにも対応しなければならない

当然ながら、ゴミ屋敷に対するクレームも自分で対処しなければなりません。他の入居者から改善を強く求められることや転居をチラつかされることなどもあります。クレームを受ければ、改めて注意をするなどの対応が必要です。とはいえ、これまで解決していなかった問題が、いきなり解決することはありません。物件オーナーは、ゴミ屋敷の入居者と他の入居者の間に立たされることになります。

契約解除と立ち退きを求める

再三の注意にもかかわらずゴミ屋敷が固定化されると、他の住民に少なくない影響を与えます。衛生上の問題や火災の危険性もあるため放置しておくわけにはいきません。このようなケースでは、ゴミ屋敷の入居者に賃貸借契約の義務違反があると考えて賃貸契約の解除と立ち退きを求めることができます。具体的には、長期にわたり社会常識の範囲をはるかに超える大量のゴミを放置していたケースなどで賃貸契約の解除、立ち退きを求められると考えられています。

ここで重要になるのが「再三の注意」です。賃貸契約の解除と立ち退きを求めるためには再三の注意が必要になります。この点を証明する取り組みになるのが内容証明郵便の送付です。もう一つのポイントとして挙げられるのが「長期にわたり」です。過去の判例では2年以上にわたり大量のゴミを放置したケースで、借家からの立ち退きを求めることを認めています。

出典: 公益財団法人全日本不動産協会大阪府本部:No.434 著しく多量のゴミ放置と賃貸借契約

物件オーナーの対応とゴミ屋敷の状況により契約解除と立ち退きは求められると考えられますが、実際に求めるとなるとかなりの時間と手間がかかります。近隣住民のクレームなどに対処しながら、これらを行うことは大変です。この点も自己管理の特徴として押さえておかなければなりません。

不安を感じる方は管理会社の利用を

以上のほかでは、ゴミ屋敷問題が解決した後に自分でリフォーム会社を見つけなければならないなどの大変さもあります。一人では対処しきれないと感じる方は、管理会社に任せるほうが良いでしょう。以下でオススメの管理会社を紹介しているので参考にしてみてはいかがでしょうか。


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