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家賃滞納

賃貸物件オーナーにとって大きなリスクといえるのが家賃滞納です。トラブルが発生すると、どのような影響があるのでしょうか。また、どのような入居者に注意すればよいのでしょうか。具体的な対策と併せて解説します。

家賃滞納が与えるリスク

家賃滞納は賃貸経営につきもののトラブルといえるでしょう。具体的に、どのような理由で発生することが多いのでしょうか。

入居者側の理由

家賃滞納をしている入居者も好き好んで家賃を滞納しているわけではありません。たいていの場合、入居者なりの理由があります。特に多いといわれているのが以下の理由です。

以上のほかでは、連絡がつかず理由すらわからないケースもあります。

家賃滞納のリスクは賃貸収入が減ること

家賃の支払いが滞ると賃貸物件オーナーの生活にも影響が現れます。特に大きな影響といえるのが、賃貸収入が減ることです。

実際にどれくらいの影響があるかは、所有する物件の数、家賃滞納が発生している割合、賃貸収入以外の収入などで異なります。いずれにせよ、得られていたはずの収入が滞るので困ることは確かです。場合によっては、賃貸物件の取得などのために利用したローンの返済に影響が出ることもあります。家賃滞納は決して歓迎できるものではありません。

家賃滞納のリスクはほかにも・・・

家賃滞納のリスクは収入面だけにとどまりません。トラブルが発生したら、解決のために動かなくてはならないからです。基本的に、家賃滞納は早期対応が重要といわれています。支払日に入金を確認できなければ翌日には動く必要があります。

具体的には、入居者へ連絡をして入金を確認できないことを伝えます。併せて、入金を忘れた理由と入金日を確認します。連絡を取れない場合は、2日目、3日目も連絡を続けます。それでも連絡を取れないときは、家賃を督促する手紙の送付が必要です。1カ月以上経っても支払いがない場合は、連帯保証人への連絡を検討します。入居者にそのことを伝えることも必要です。さらに滞納が続くようであれば、内容証明書を付けて督促状を送ることなども必要になってきます。3カ月経っても滞納が続く場合は、賃貸契約の解除、滞納した家賃と遅延損害金を請求するため裁判所への申し立てを検討します。

これらの対応が必要になるので、家賃滞納は賃貸物件オーナーの精神面にも悪い影響を及ぼします。専門的な知識と経験がなければ、解決は難しいかもしれません。

家賃滞納がさらなるトラブルに発展するケースも

家賃滞納がさらなるトラブルを招くこともあります。例えば、賃貸物件のオーナーが入居者に対して強く出すぎたため喧嘩になることなどがあります。家賃滞納を円満に解決することは本当に難しいといえるでしょう。

家賃滞納の住人がいる場合の事例

家賃滞納は、賃貸物件オーナーであれば誰でも遭遇する可能性のあるトラブルです。リスクに備えどのようなケースがあるか確認しておきましょう。具体的な事例を2つ紹介します。

長期間の滞納、明け渡しにも応じてくれない

駅から徒歩10分程度の場所でマンションを経営しているAさん。家賃滞納に悩まされたひとりです。家賃滞納が発生したのは今から1年以上前。問題を起こしたのは、目立ったトラブルを起こしていなかった入居者でした。

Aさんによると、家賃滞納と認識する少し前から入金が遅れがちになっていたとのこと。とはいえ、少し待てば入金があったので忘れていたのだろうくらいにしか考えていなかったそうです。Aさんは、このときに対処していれば大きなトラブルに発展することを防げたかもしれないと後悔しています。

今回のケースでは、家賃の入金が遅れがちになりついには入金がなくなりました。月をまたいでも入金を確認できなかったため、家賃滞納と認識したのです。このようなときに頼りになるのが管理会社ですが、Aさんは斡旋だけを依頼していました。管理は任せていなかったので自分で対処することになります。

家賃滞納を見過ごすことは出来ないと考えたAさんは、入居者へ電話連絡をしました。先月分の入金を確認できていないことを伝えたものの、反省する様子もなくあしらわれたそうです。その後、何度か連絡をするも同じような対応。何とか入金予定日を決めるところまでこぎつけても、約束した日に入金が行われることはありませんでした。

家賃の催促をしている間も時間は流れます。気がつくと、滞納している家賃は3カ月分となっていました。このままでは埒が明かないと考えたAさんは、入居者の部屋を訪れて家賃の支払いを求めたそうですが居留守を使われるので顔を合わせて話すことすら難しかったそうです。電話で面談の約束を取り付けようとしても、何かしらの理由をつけられて断られ続けました。

困ったAさんは、連帯保証人への連絡を検討します。しかし、入居者が嫌がるだろうと思いそこまではしませんでした。とはいえ、このまま家賃滞納を許すわけにはいかないので、立ち退きをお願いすることに。これで解決と考えていたようですが、家賃を滞納する入居者が素直に応じるわけはありません。「家賃を払えない=転居費用を払えない」なので、状況が変わることはありませんでした。

自分なりにできることを続けてきたAさんですが、問題を解決できないまま6カ月が経ってしまいました。これ以上何をすればよいかわからなくなったことと滞納している家賃がそれなりの額になったことを考えて、本格的な解決へ向けて動き出します。弁護士に相談をしたのです。

弁護士は、すぐに賃貸契約を解除することと連絡がない場合は法的手段を検討することを書面で送付しました。Aさんが本気であることを感じた入居者からすぐに連絡があり、退去となりました。滞納していた家賃は、退去後に分割で支払うことで合意しています。

幸いなことに話し合いで解決しましたが、あと一歩進んでいたら裁判となっていました。家賃滞納になれていないAさんは相当こたえたようです。家賃滞納が発生したときに、もう少し専門的な対応をできればよかったと感じています。今は、管理委託の検討を進めています。

家賃滞納が続き入居者がいなくなった

6年前から賃貸アパートを経営しているBさん。これまで大きなトラブルに遭遇することなくやってこれたそうです。そんな中で起こったのが今回の家賃滞納。どのようなトラブルだったのでしょうか。

家賃を滞納した入居者はごく普通の男性です。職業・勤め先・年齢などを見て気になる点はなかったそうです。ところが、入居からわずか数カ月で家賃の支払いが遅れだしました。問題と捉えられても仕方ない行動ですが、事を荒立てたくないBさんはルーズな人だろうと考えるようにしたそうです。

このような状況が続くうちに、少しずつ入金の間隔が長くなっていきました。1年を経過する頃には、家賃の入金がない月も発生しだします。特別な対応をせず見守っているうちに、家賃の支払いがなくなり家賃滞納となったのです。

出来るだけ穏便に済ませたいと考えていたBさんですが、さすがに対処しないわけにはいかず電話で連絡。入居者は平謝りでいつまでに入金しますと言っていたそうですがその日を迎えても入金はありません。トラブルを避けたいと考えたBさんは、月に1度連絡をする程度で様子を見ることに。善意に期待したBさんですが、入金はなく5カ月が経過しました。

同月に催促の連絡をしたところ連絡がつかず。心配になったBさんが入居者宅を訪れると、荷物を残したまま誰もいなくなっていました。問題の大きさに気づいたBさんは、弁護士に相談。弁護士から保証人に連絡してもらい、家賃の一部を支払ってもらうとともに荷物を処分・撤去してもらったそうです。

Bさんは家賃滞納よりも荷物の処分が大変だったと語ります。家賃が滞納しだした時点で適切に対応していれば、ここまで問題が大きくなることはなかったと感じています。自分の代わりに動いてくれる人の必要性を感じるとおっしゃっています。

管理会社に任せた場合のメリット

これまで説明してきた通り、賃貸物件オーナーにとって家賃滞納は避けがたいトラブルです。何かしらの対策を用意しておきたい方にオススメなのが管理会社に管理委託すること。管理会社に任せた場合、どのようなメリットがあるのでしょうか。

家賃入金を確認してくれる

家賃滞納によるトラブルを拡大させないため、最も重要といわれているのが迅速な対応です。安否の確認や入金確認の連絡が早ければ早いほど、入居者に「家賃滞納はできない」と感じさせることができます。反対に、対応が遅れると「家賃の入金をチェックされていない」などのイメージを抱かせ、家賃滞納につながってしまいます。紹介した2つの事例も家賃の入金が遅れた時点で入金確認の連絡をしておけば、何カ月にも及ぶ家賃滞納を回避できたかもしれません。

早期対応に欠かせないのが家賃の入金管理です。賃貸物件オーナーは、毎月の約定日に全入居者の入金を確認しなければなりません。当たり前のことといえますが、実際に行うとなると少し大変です。月によっては、約定日に確認できないこともあります。あるいは、過去の経験で確認しなくても大丈夫と思ってしまうこともあります。これらの気のゆるみが初期対応の遅れ、家賃滞納につながるのです。

管理会社に管理委託を任せれば、賃貸物件オーナーに代わり家賃入金管理を行ってくれます。自分で確認しなくても、入金の遅れなどを把握できるので迅速な対応につながります。忙しい方、あるいは副業で賃貸経営に取り組んでいる方などにピッタリのサービスといえるでしょう。

家賃の督促をしてくれる

家賃の滞納が発覚した場合、入居者へ督促を行わなければなりません。非があるのは入居者ですが、入居者の事情を想像すると督促は気が引ける方がいるでしょう。あるいは、家賃を督促すること自体に気が引ける方もいるはずです。悪いことをしているわけではないのに、家賃の督促に後ろめたさを感じる方は少なくありません。なんとなく気が乗らないからなどの理由で、督促を後回しにしているとトラブルは拡大していきます。

管理会社に管理委託を任せれば、賃貸物件オーナーに代わって家賃の督促を行ってくれます。お金の話が苦手な方でも、ゆとりを持って家賃滞納に対処できます。

管理会社に任せるメリットはこれだけにとどまりません。経験豊かな管理会社は、法律的な知識などを使い入居者をうまくコントロールしながら家賃の支払いへ導いてくれます。素人が家賃の督促を行うと、感情的なもつれに発展することが少なくありません。第三者の立場から、適切な対応で家賃を督促してくれる点も管理会社の魅力です。

滞納保証を利用できる

以上に加え、家賃の滞納保証を利用できる点も管理会社の魅力です。滞納保証とは、管理会社が斡旋した入居者が期日までに家賃を支払わなかった場合、管理会社が滞納分の家賃を立て替えて賃貸物件オーナーに支払ってくれるサービスです。家賃入金管理などのオプションとして利用できることが多いとされています。注意点は、家賃保証ではないこと。あくまでも、家賃滞納に対する保証を行うサービスなので、空室の家賃を受け取ることは出来ません。とはいえ、家賃滞納のリスクをコントロールできるので魅力的なサービスといえるでしょう。

家賃保証も利用できる

管理会社を利用すれば家賃保証も利用できます。家賃保証とは、管理会社が一括で物件を借り上げて運営費(通常、査定家賃の1~2割程度)を差し引いた家賃を賃貸物件オーナーに支払うサービスです。管理会社に物件を貸すので、家賃滞納の心配はありません。また、空室でも決められた家賃を受け取れます。2年ごとに賃料の見直しがある、管理会社に建物の修繕を求められることがあるなどの点には注意が必要ですが、家賃滞納や空室のリスクに備えられるサービスです。

家賃滞納が気になる方は管理会社へ相談を

家賃滞納は、賃貸物件オーナーであれば誰でも遭遇しうるトラブルです。うまく対処しなければ、裁判などに発展する恐れがあります。リスクをコントロールしたい方は、管理会社に管理委託を任せると良いでしょう。賃貸物件オーナーに代わり、家賃の入金管理や家賃の督促を行ってくれます。また、滞納保証や家賃保証を利用することができます。興味をお持ちの方は管理会社で相談してみてはいかがでしょうか。

 

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