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あなたならどうする?賃貸管理の事件簿

このカテゴリーでは、孤独死やゴミ屋敷化など賃貸物件オーナーとして注意しておきたい事件について紹介しています。

賃貸事件年間発生数

賃貸物件で起こり得る事件について、年間に発生する件数や発生数の推移についてまとめてみました。 以下のページでは、それぞれの具体事例や対策方法についても紹介していますので、参考にしてください。

孤独死

少子高齢化が進む日本では、高齢者の一人暮らしも増えており、その住まいである家庭内で起こる事故によって亡くなることも少なくありません。

一人住まいだと、具合が悪くなった時に助けを呼んだりすることもできず、死亡してからの発見も遅くなってしまうリスクが高くなります。

日本少額短期保険協会による「孤独死の現状レポート 」によりますと、孤独死者の平均年齢は男性 59.7 歳、女性 57.8 歳で、60歳代がもっとも多くなっています。

また、孤独死する人の男女比は8:2と、男性がその多くを占めています。女性は近隣の人や近親者と日ごろからコミュニケーションを取ることが多いため、急に連絡が取れなくなって不審に思った人によって発見されることが多いようです。

しかし、男性は近親者や地域の人と交流する機会が少ないため、勤め先の人が様子を見に来るまで発見されない傾向にあります。

女性の場合は、平均7日間ほどで発見されているのに対し、男性は23日程度の日数がかかることにも顕著に表れています。

高齢者の単身世帯は、1985年では全体の3.1%でしたが、2015年には9.6%まで上昇しており、2035年には15.4%で7世帯に1世帯の割合となることが予測されています。

東京23区内で孤独死した65歳以上の一人暮らしの数は、2002年では1,364件でしたが、多少の増減はありつつも年々上昇傾向にあり、2014年では2,885件にまで増えています。

今後も、高齢者の単身者が増えるにつれて、さらに孤独死が増えることも予想されます。

参考:孤独死対策委員会 - 日本少額短期保険協会【pdf】
http://www.shougakutanki.jp/general/info/2015/news20160310.pdf

ゴミ屋敷

多量のゴミをため込んでしまうゴミ屋敷は、一軒家だけでなく賃貸のマンションやアパートでも起こり得る問題です。

毎日新聞によるアンケートの結果では、もっともゴミ屋敷の知件数が多いのは神戸市の100件で、次いで大阪市・京都市の各85件、静岡市の48件、練馬区の30件と続いています。

こういったゴミ屋敷の主となるのは高齢者が多く、認知症や病気による体調不良で片付けられないという原因も多くみられます。

東京23区と県庁所在地、政令市の計74市区に対するアンケートでは、ゴミ屋敷に対する条例があるのは12市区のみで、16%にも満たない点も見過ごせません。

横浜市のゴミ屋敷対策についてまとめたデータでは、平成28年度に把握しているゴミ屋敷の件数は93件、近隣への影響が解消された件数は26件、平成28年度末時点のゴミ屋敷は67件、平成28年度に実施した排出支援の件数は11件となっており、条例が定められている都市では、少しずつ解消する傾向にあるようです。

しかし、マンションやアパートなどの室内でゴミが溜まっている場合は、近隣の人も把握しづらく、対応しにくいという問題もあります。

参考:横浜市/いわゆる「ごみ屋敷」対策について【pdf】
http://www.city.yokohama.lg.jp/shikai/pdf/siryo/j6-20170530-sj-26.pdf

夜逃げ

夜逃げとは、家賃や借金を支払うことなく、こっそり引っ越すことで、家財道具や不用品をそのまま残して行くことも少なくありません。

そのため、物件を貸していたオーナーは、家賃を踏み倒されるだけでなく、原状回復費や不用品の処理費用なども負担することになり、大きな損害を被ることになります。

また、最近では金銭的な問題だけでなく、ストーカー被害やDVから逃れるための緊急避難として夜逃げする人も増えてきています。

ただ、夜逃げする場合は、身の回りのものだけを持って移動する人も多いので、実際にどのくらいの件数の夜逃げが発生しているのか把握することはできません。

単に住人がいなくなって行方不明となっているだけなら、何らかの事件に巻き込まれたり自殺をして見つかっていない可能性もあります。

夜逃げの件数としては、法整備が整っていなかった昔の方が多く、最近では減少傾向にあります。特に、マイナンバーなどの普及により、行き先を知られずに移転することが難しくなってきているので、シンプルな夜逃げは今後も少なくなってくると予測されます。

リスクとして想定しておくべき
賃貸物件を巡る実際の事件とは?

賃貸管理ではどんな物件でも、ある程度のトラブルの要因が内包されているものです。特に入居者が引き起こす問題は、個人の物件オーナーが万全な対応や対策をとるのは容易ではありません。事件の実例をベースに専門家のコメントなども加えて、以下の3パターンを中心に詳細ページで検証してみました。

孤独死

高齢化が進む現代の日本社会では、高齢者の一人暮らしも珍しくないケースです。賃貸物件のオーナーにとっては、一概に避けるべき入居者ともいえません。

現実としては賃貸物件で孤独死するケースがあり、事件性はなくても他の入居者や近所のヒトにとっては「孤独死があった物件」ということが知られる可能性が高いのが実情。

詳細ページでは実際に孤独死のあった事例を基に、物件オーナーにとってどのような損害があるのか、遺族との交渉はどうなるのか、そして事後の影響などを紹介しています。

孤独死について詳しく見る>>

ゴミ屋敷

若い女性でも自室を汚部屋にしてしまうなど、ゴミ屋敷化は今の時代において見過ごせない問題のひとつです。物件オーナーにとって、自分の資産たる賃貸物件をゴミ屋敷にされてしまうのは重大な損害。ただ一方で「賃貸借契約」という点で見ると、入居者が適切に利用しているかを管理する善管注意義務がオーナーには発生します。

ゴミを溜め込んでいる入居者に対しては改善を求める一方、他の入居者からはクレームを受ける複合的なトラブルになります。法的なポイントも含めて詳細ページで適切な対処を確認してください。

ゴミ屋敷について詳しく見る>>

夜逃げ

家賃保証が付くサブリースや滞納保証が付く賃貸管理サービスなら、たとえ入居者が夜逃げしたとしても、物件オーナーにとって収入減にはなりません。

ただし、賃貸管理業務を委託していても滞納保証などがなく、督促や回収はオーナー自身の責任となる場合、入居者に夜逃げされてしまうと容易に問題解決ができません。一方、夜逃げされてから入居者が部屋に残した私物などは、物件オーナーが勝手に処分できません。法的問題がつきまとう場合があるので、詳細ページで確認してみてください。

夜逃げについて詳しく見る>>

想定される被害

孤独死で想定される被害として、最初に挙げられるのが原状回復費用の負担です。発見や身元確認に時間がかかったケースなどでは、室内の臭いや汚れを取るために特殊清掃、あるいはリフォームが必要になります。これらにかかった費用は、状況により物件のオーナーが負担することになります。

次に挙げられるのが風評被害です。孤独死が発見されると、事件性の有無を確認するために警察の鑑識がやってきます。それと同時に広まりやすいのが悪い噂です。あのマンションで誰かが死んで警察が来ていたとなると、物件のイメージは悪くなります。この点も孤独死で注意したい被害といえるでしょう(孤独死は自然死扱いなので、次の入居者への告知義務はありません)。

ゴミ屋敷で想定される被害は、近隣住人とのトラブルです。管理している部屋のひとつがゴミ屋敷化すると、上下左右の部屋などにも影響が及びます。具体的には、ゴキブリが発生する、悪臭に悩まされるなどの影響が現れます。ゴミ屋敷の発生そのものは住人の責任ですが、それを管理しきれない責任は物件オーナーにあると考えることが出来ます。そのため、近隣住人から損害賠償を求められることも想定しなければなりません。あるいは、引越し費用を請求された上に、退去される可能性もあります。ゴミ屋敷が解決しないと新しい住人を見つけることは難しいでしょう。

夜逃げでは、滞納していた家賃を払ってもらえないことが予想されます。もちろん、保証人経由で本人に連絡することは出来ますが、何かしらの事情があり、夜逃げしたと考えられるので連絡がつくことはほとんどないでしょう。保証人がいない場合などでは、滞納していた家賃や荷物の処分費用、部屋の修繕費などは物件のオーナー負担になります。捨てられた荷物とはいえ自由に処分出来ないので、これらをどのように処分するかなどで頭を悩ませることになります。荷物などを処分出来ないと、新しい借主を迎えることも難しくなります。

管理会社の対応

孤独死・ゴミ屋敷・夜逃げでは以上の被害などが予想されます。いずれも他人事とは言えない頻度で発生するので、物件のオーナーは気を付けたほうが良いでしょう。これらのトラブルが発生したときに頼りになるのが管理会社です。

基本的に、孤独死により発生した原状回復費用などの損害は遺族に請求出来ます。ただし、遺族が相続を放棄して連帯保証人がいない場合などは、物件のオーナーが負担することになります。遺族を責めるなどして関係をこじらせると、相続を放棄されるかもしれません。経験豊富な管理会社は遺族の協力を取り付けながら問題解決を図り、最終的には原状回復にかかった費用などを請求してくれることがあります。孤独死は遺族への初期対応が特に重要なトラブルといわれています。経験の有無がものをいうので、管理会社が果たす役割は大きいといえるでしょう。

ゴミ屋敷の被害を予防するには、借主に出来るだけ早く立ち退いてもらうことが重要といわれています。借主は善管注意義務に違反しているので、契約の解除を求めることは可能と考えられます。ただし、実際に契約を解除するとなると、何度も口頭や文書で注意するなど根気のいる作業が必要です。物件のオーナーひとりで行うには少し大変かもしれません。優秀な管理会社は、ゴミ屋敷の住人に対して口頭や文書で注意するなど適切な対応を行ってくれます。また、どのように解約に向けて行動をすればよいかなどの相談に乗ってくれます。お部屋のひとつがゴミ屋敷化したときも頼りになるといえるでしょう。

夜逃げによる家賃滞納トラブルは、こまめに催促することで防げる可能性があります。とはいえ、物件のオーナーが小まめに催促することは気が引けるはずです。管理会社に任せておけば滞納している家賃の催促を代行してくれます。まずは、家賃を滞納しづらい環境を作ることが重要といえるでしょう。また、本人や保証人に連絡がつかない場合は、ゴミの処分方法などのアドバイスをしてくれます。管理会社がいることでスムーズに次の借主を迎えられるはずです。

【免責事項】
このサイトは2016年9月現在、物件オーナーの個人が賃貸経営の参考に調べた内容を基に構成しています。最新の賃貸管理についての情報を知りたい方は、各管理会社の公式サイトをご確認くださいますよう宜しくお願いいたします。

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