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賃貸管理を頼むならココ!賃貸管理会社の比較ガイド

CHECK!賃貸管理会社選びのポイントとは?

首都圏には賃貸管理会社が多数。以下のページでも24社を選び抜いて、会社の概要や口コミ評判を掲載しています。とはいえ、依頼したい物件オーナーや、すでに会社に管理を依頼済みでも新しい会社に変えてみたいオーナーにとって、24社でも選びきれないのが本音では?そこで、オーナーにとって気になるはずの「管理料」「管理プランの豊富さ」といった面から、賃貸管理会社を比較してみました。

CHECK!おすすめ賃貸管理会社の早見表

  管理費 プランの豊富さ
アーバンフォース 月額300円~(税別) 6プラン
日本財託 月額3,000円(税別) 1プラン
ランドネット 月額下限2,000円(税別) 3プラン

知名度? 手数料? 管理費? 厳選の賃貸管理会社3社

このサイトで紹介している賃貸管理会社24社の中には、知名度のある会社が多々あります。ただ、物件オーナーにとって気になる「入居率」「管理料」といった数字を明確に出しているところの少ないのが現状。以下の3社については、数字を明確に打ち出していました。では3社とはどの会社か?記載した項目は「家賃保証の有無」「プランの数」「管理費」「入居率」に加え、賃貸管理のサポート体制やオーナーの口コミ評判です。ではご覧ください。

お薦め会社その1アーバンフォース

家賃保証の有無 プランの豊富さ 計6プラン、賃貸管理契約2プラン、家賃保証契約4プラン
管理費 一般管理契約プランで、月額300円~(税別) 入居率 98.6%(2014年実績)

賃貸管理会社アーバンフォースの公式HP画像

サポート体制

  • オーナー様の状況に合わせて選べる6プラン
  • 6プランは、高い賃料収入を保証するものから一般的な賃貸管理契約まで幅広い
  • 専業大家さん向けの賃貸管理契約プランは月額最低300円~と良心的
  • 緊急対応のコールセンターは24時間体制
  • インターネット回線や駐車場の手配などにも対応
  • 売却に強いFGHグループと連携し、賃貸管理だけでなく出口戦略まで見据えた提案が可能

利用者の口コミ評判

大手だと迅速に対応してもらえない場合があったのですが、交渉などもスムーズにこなしていました。熱意のある担当者で、度重なる質問でも嫌な顔ひとつせず回答してくださったのでありがたかったです。

賃貸管理の実績が多数あったので、依頼することにしました。担当者の人がいろいろとアドバイスしてくれたり、多方面からサポートもしてもらえたのがうれしかったです。取引自体もスムーズでした。

アーバンフォースの公式HPはこちら

お薦め会社その2日本財託

家賃保証の有無 プランの豊富さ 一般管理プランのみ
管理費 月額3,000円(税別) 入居率 平均98%以上(東京23区で2014年1~12月実績)

賃貸管理会社の日本財託の公式HP画像

サポート体制

  • 同社で購入した物件の賃貸管理を依頼した場合、100%滞納保証がつく
  • 退去後の内装工事を7日以内に完了するスピード
  • 入居者向けコールセンターは24時間365日で対応

利用者の口コミ評判

これまで複数のマンション経営をしてきて、購入時の経緯などもあり賃貸管理は3社のみに依頼。その中には1部上場企業もあったけど、入居者募集や滞納時のフォローなどに不満を感じていました。結局日本財託に管理委託することに。対応は完璧とまでは言えませんが、こちらが求めるレベルはきちんとクリアしていました。

急な転勤が決まって自宅を賃貸に出すことに。その管理を日本財託に委託しました。その際、ファミリー向け物件なら定期借家は2年より3年のほうがいいと提案され、1カ月半後には無事入居者が決まりました。

日本財託の公式HPはこちら

お薦め会社その3ランドネット

家賃保証の有無 プランの豊富さ 3プラン、サブリースで1プラン
管理費 月額下限2000円(税別) 入居率 98.3%(2016年8月現在)

賃貸管理会社ランドネットの公式HP画像

サポート体制

  • 一般管理のプランは建物管理や金銭管理の代行
  • 最長48カ月の滞納保証が付くプランは特大保証
  • 家賃保証が付くサブリース方式のプランもあり

利用者の口コミ評判

担当スタッフが親身に対応してくれて、複数提案をいただいたこともあって、不安なく依頼することができました。とても感謝しています。

3カ月ほど空室になっていた物件があり、ランドネットに賃貸管理を委託しました。客づけに尽力していただけたことで入居者も決まり、大変ありがたかったです。

ランドネットの公式HPはこちら

賃貸管理会社の選び方と付き合い方

賃貸管理会社選びで失敗しないために知っておくべき基礎知識をご紹介します。ここでは、賃貸管理会社のタイプや、賃貸管理会社との付き合い方の種類について詳しく見てみましょう。

実際に会社を選ぶ時には、客付け能力が高いかどうか、物件のある地域の動向に強いかどうかをチェックして候補を絞っていきましょう。

賃貸管理会社には2つのタイプがある

賃貸管理をお願いする会社には下記の2つのタイプがあります。

仲介部署がある管理会社

空室にお客さんを連れてくる能力が高い仲介部署をもっている管理会社なら、自社で素早く客付けを行ってくれます。しかし、客付けの能力が低かったり、他の業者に客付けを依頼しない会社の場合、空室期間が長くなってしまうことがあります。

仲介部署がない管理会社

仲介部署がない管理会社は、自社でお客さんを連れてくる能力が低いため、複数の不動産会社に入居者の募集を依頼します。物件が魅力的であれば、そういった仲介会社が入居者を紹介してくれるメリットもあります。

ただし、仲介専門以外の会社は、他社物件より自社の管理物件を優先するため、場合によって(お客さんにとって魅力の少ない物件の場合など)は空室期間が延びることもあります。

賃貸管理会社との上手な付き合い方とは?

不動産の賃貸管理会社と上手に付き合っていくために、まずは管理会社との付き合い方(管理の依頼方法の種類)を知っておきましょう。

一般媒介

複数の不動産仲介業者に重複して仲介依頼できるのが一般媒介です。より多くの斡旋・案件を希望する方に向く方法です。入居者の募集(客付け)のみを依頼する方法になるので、物件管理はすべて大家さん自身が行うことになります。

専任媒介

文字通り、一つの不動産会社に“募集に関するすべてを依頼する方法”が専任媒介です。1社のみにお任せすることで、不動産会社との信頼関係が築きやすいのがポイントです。賃貸経営は様々なトラブルが発生することが考えられますが、専任媒介で不動産会社と信頼関係を作っておけば、そういったトラブル発生時にもスムーズに対処してもらえるメリットがあります。

集金管理専任媒介

入居者募集だけでなく、家賃集金もお願いできる方法です。入居者との契約時に関わる部分から、毎月の家賃の集金、退去時の敷金精算、家賃滞納時の対応などの業務を委託することが可能です。会社によっては、家賃の滞納保証(○ヵ月分など)サービスをつけているところもあるようです。

家賃保証タイプ

会社によって内容が異なるようですが、簡単に言えば不動産会社が一定期間家賃を保証してくれるというものです。

不動産会社が借主となり、全室を借り上げるというタイプや、入居者の有無にかかわらず毎月の保証賃料を受け取れるタイプがあります。保証金額は家賃の約90%であることが多いようです。

一般的には、管理に関しても一括して行ってくれるのでオーナーさんはとても楽です。

このように家賃保証は一見するといいことばかりのようにも思えますが、ある期間をもって家賃が変更されることも多く、安易に飛びつくのは危険であるとも言われています。

契約内容をよく読み、リスクも理解した上で契約を結ぶことが重要です。

賃貸管理会社の選び方

管理方式1 集金管理について

集金管理とは、管理会社がオーナーに代わって入居者から家賃を集金して、回収するシステムのことです。

家賃の回収と言えば、昔はオーナー(大家さん)が直接取り立てに行くことも多かったですが、お金が絡むと人間関係も気まずくなりますし、情に流されてしっかり回収できないこともあります。

最近では、家賃は銀行振り込みや口座引き落としが主流ですが、期限を過ぎても振り込まれない場合は、やはり督促して家賃を回収する必要があります。
こういった取り立てや督促の作業を管理会社が行ってくれるので、オーナーは手を煩わせず、しっかり家賃を受け取ることができます。

集金管理にかかる手数料は、家賃の3~3.5%が相場で、管理会社は回収した家賃から手数料を引いた分をオーナーへ渡すシステムになります。そのため、管理会社が利益を得るためにも、しっかり集金を行ってくれる安心感があります。

しかし、いくら管理会社が入居者や連帯保証人に督促しても、相手に支払い能力がなければ家賃が支払われない可能性はあります。それに対する保証はないのが、集金管理のデメリットです。

管理方式2 滞納保証について

滞納保証は、最近賃貸物件で増えてきている「保証人不要」というシステムです。
従来の賃貸契約では、物件を借りる際に入居者が連帯保証人を立てて、万が一入居者が家賃を支払えない場合、その保証人に督促がいくものでした。

しかし、最近では非正規雇用や少子高齢化などの社会情勢も相まって、しっかりした保証人を立てられない人も少なくありません。そこで増えているのが、保証人の代わりに保証会社を利用するというものです。

この保証会社はいわゆる「保証人代行」であり、入居者は物件を賃貸する時に、保証会社とも契約を結んで、家賃の30%~70%程度の保証料を支払うことになります。
そして入居者が万が一家賃を支払えなくなって滞納してしまう場合には、保証会社が家賃を立て替えて、オーナーに支払うという仕組みになっています。

これによって、オーナーは入居者の支払い能力に関わらず、賃貸契約が続く限りは、安定した家賃収入を得ることができます。

また、家賃滞納にまつわる督促行為を、保証会社指定の弁護士に無料で依頼、訴訟手続きや退去に関わる法的な手続きもサポートしてもらえるなど、オーナーにとってはメリットの高いシステムです。

入居者にとっては、家賃や管理費以外に保証料が発生することになりますが、保証人を依頼する煩わしさがなく、入居もしやすいため、利用する人が増えてきています。

管理方法3 家賃保証について

家賃保証は、滞納保証と混同されやすいですが、システム上で大きな違いがあります。 家賃保証は「一括借り上げ」や「サブリース」とも呼ばれているもので、管理会社や保証会社が賃貸物件をまるごと借り上げる契約で、回収できる家賃の7割~9割程度の金額を、オーナーに支払うというものです。

この場合、空室や滞納などにかかわらず、毎月決まった金額が支払われるので、オーナーは安定した収入を得ることができます。

ただ、本来回収できる予定の家賃より金額は少なくなりますので、リスクを取るか安定を取るかで、選ぶことになります。

この管理方法なら、家賃の支払い状況や空室以外にも、入居者からのクレームやトラブル などの管理を丸ごとお任せできるので、忙しくて対応できないオーナーに向いていると言えます。
家賃保証は「空室保証」とも呼ばれているので、入居者が集まらずに家賃が入ってこないという心配もありません。
メリットばかりのように感じますが、実は家賃保証にはデメリットや、落とし穴もあります。一括借り上げは、基本的に2年単位で契約更新しますが、そのたびに「免責期間」を設けられ、空室のある分の収入が入ってこない、家賃設定を不当に下げられる、中途解約しようとすると違約金が発生するなど、オーナーにとって不利な条件も多いです。
悪徳管理会社はこのシステムを使って利益を得て、オーナーが損するように仕向けるトラブルも、実際に発生しています。そのため、契約時には信頼できる管理会社かどうかを、見極めるようにしてください。

全国管理戸数ランキングは参考になるのか

賃貸管理会社を比較する参考になりそうな情報として、全国賃貸住宅新聞が発表している「全国管理戸数ランキング」というものがあります。

このランキングは、それぞれの賃貸管理会社が分譲した賃貸物件数と、他社から管理を乗り換えた戸数の合計数から出しています。

2017年 全国管理戸数ランキング

  賃貸管理会社 管理戸数
1位 大東建託グループ 97万8902戸
2位 積水ハウスグループ 59万1000戸
3位 レオパレス21 56万8739戸
4位 大和リビング 50万4059戸
5位 スターツグループ 48万3120戸
6位 東建コーポレーション 21万4696戸
7位 ハウスメイトパートナーズ 20万3518戸
8位 ミニテック 18万2210戸
9位 タイセイ・ハウジーグループ 8万4521戸
10位 長谷工ライブネット 8万2833戸

※参考:全国賃貸住宅新聞「2017年全国管理戸数ランキング」
http://www.zenchin.com/ranking_kanri/

管理戸数よりも大切なこととは?

2017年版の管理戸数ランキングを10位まで紹介しました。賃貸管理会社を管理戸数だけで選択してもよいのでしょうか?

管理戸数の多い賃貸管理会社が、空室や滞納に迅速に対応してくれ、売却を上手にサポートしてくれるとは限りません。

売却という点から考えると、むしろ管理戸数が少ない賃貸管理会社の方が売却をスムーズに行っているという可能性も考えられます。

賃貸会社を選ぶ際に最も大切なことは、オーナーのニーズをどれだけ満たしてくれるかという点です。管理戸数だけではなく、こういった点にも目を向けていく必要があるでしょう。

賃貸管理会社を経営母体で選ぶ

賃貸管理会社にもさまざまな種類があり、それぞれで得意な分野も変わってきます。

ハウスメーカー系

ハウスメーカーが親会社で、主にハウスメーカーが建築した物件を管理しています。建築から管理まで一貫して任せられるというメリットがありますが、建築後のフォローが弱いという点も。ハウスメーカー系が得意としていることは、建物や設備の管理です。

デベロッパー系

不動産会社などのデベロッパーの子会社や関連会社で、親会社が販売している賃貸物件の管理をそのまま担当しています。大きな企業が多く、建物や設備の管理が得意で、賃貸に関する知識を豊富に持っているというメリットがありますが、料金が割高になるという傾向があります。

仲介会社系

賃貸仲介業をメインに行っていますが、賃貸管理も兼業しています。入居者の募集や入居者の管理を得意としていますが、管理だけを行っている会社と比較すると建物や設備の管理には弱い側面を持っています。

コンサルティング会社系

賃貸事業を効率良く行うための手厚いサポートをしてもらうことができます。物件の管理を全面的に行います。管理を全て任せるというよりも、オーナーのサポートをするという存在です。

どのタイプの賃貸管理会社を選ぶべき?

不動産によって収益を得たいという場合、賃貸業務をメインに行っている仲介会社系やコンサル系を選ぶのがおすすめです。

また、これらの中に当てはまらないタイプとして、上記で紹介した「アーバンフォース」のようなところもあります。こちらの特徴は、不動産の売却に強いというところです。賃貸による収益だけではなく今後の出口戦略も見据えて不動産運用を積極的に行っていきたい場合には、アーバンフォースなどが良いでしょう。

賃貸管理会社の特徴一覧

アーバンフォース

不動産の管理を全て任せることができ、税理士による税務サポート、弁護による法律サポートなどのオプションが豊富で、管理手数料は業界最安値です。また、不動産の売却に特化しているという特徴もあり、オーナーにとって最も大きな利益が見込める提案を積極的に行ってくれます。家賃相場や入居者属性調査を行い、手持ちの物件を最大限に活かします。

アパマンプラザ

東西線と湾岸エリアを中心に賃貸管理業務を行っている地域密着型の賃貸管理会社です。地域に根差しているため迅速な対応が期待でき、家賃相場などの動向にも敏感でしょう。また、10年以上のベテランスタッフが揃っているため、豊富な管理ノウハウを持っているという特徴も。オーナーのニーズに合わせた業務を行ってくれます。

アンビション

アンビションで特徴的なシステムは、「かりあげ王」というサブリースです。かりあげ王では万が一空室や滞納があったとしても、最大90%までの賃料が保証されるため、安定した収入を確保することができます。また、集金代行や入居者募集、契約更新手続きなども行っているため、面倒な業務に煩わされることはないでしょう。

イー・ルーム・リサーチ

こちらは入居者募集に秀でた会社で、入居者向けの情報をふんだんに提供することで空室のリスクを軽減しています。また、現代的な取り組みにも積極的で、ustreamを使用した物件内覧やスカイプでの物件紹介も行っています。海外などの遠方から物件を探している方や、若い世代に対してのアピール力も高いといえるでしょう。

エイブル

40年という歴史を持つ賃貸仲介会社で、賃貸管理に関するノウハウは非常に豊富でしょう。集金や滞納、物件のメンテナンスなどを一括して任せることができ、滞納保証は12か月間ついているので安心です。全国に店舗が存在しているため集客力が高く、遠方の入居希望者に対しても営業することができるという強みがあります。

ケンコーポレーション

高級不動産を中心に取り扱っており、富裕層や海外のクライアントを多く持っていることが特徴です。海外企業の東京進出にあたっての不動産提案もできるため、ビルを所持しているオーナーには最適でしょう。また、40年の長い歴史から得られたデータを元に、最も収益が上がる不動産運営プランを提案してもらうことができます。

CFネッツ

不動産コンサルタント会社であるCFネッツは、全米不動産管理協会認定のCPMという不動産経営管理士プログラムを導入しており、不動産の管理を一挙に担っています。賃貸管理システムは4種類から選ぶことができ、それぞれのシステムでどこまでの管理になるかが決定するため、オーナーのニーズに沿った管理を行ってくれます。

ジー・ピー・アセット

賃貸管理サービスは「安心くん」「確実くん」「お手伝いくん」の3種類から選択可能。安心くんでは最大24か月の滞納保証や、原状回復費用の保証がつき、サブリースの確実くんでは空室の場合の賃料保証が85%までつきます。お手伝いくんは集金や滞納時の督促がついておらず、シンプルな管理を求めているオーナーにも最適です。

シマダハウス

不動産の運営・管理事業、開発・分譲事業、海外事業など幅広く手掛けるシマダハウスでは、スタッフの9割が宅地建物取引主任者資格を保有。管理している物件の入居率は99.8%と高い確率を誇っています。入居率が高い理由は、入居率と賃料を上げるために、リフォームやリノベーションの提案を積極的に行っているためです。

ジョイント・プロパティ

ジョイント・プロパティは法人や大学生協などの豊富なネットワークを駆使して、スムーズな入居者募集を行い、入居者の満足度を高めることで空室対策を行います。そして不動産の運営面においても、集金から滞納督促、契約更新、トラブルやクレームの処理、退去時の処理など、入居中の業務を全て任せることができるため面倒がありません。

センチュリー21

頻繁にテレビCMも行っているため、全国的に知名度の高さは抜群です。その知名度の高さを活かして、遠方からの入居希望者を集客する能力が高い会社です。そして管理面においては、契約や更新、退去手続き、集金までを一括で行います。また、不動産の専門スタッフが在籍しており、不動産をフルに活用させるための提案が受けられます。

タウンハウジング

首都圏に82もの店舗数を持つタウンハウジングは、そのネットワークの広さで集客を行い、そこで得られた情報をオーナーにフィードバックします。そのため、これまでよりもさらに収益を上げられる可能性もあります。また、店舗以外にもスーモやホームズ、アットホームなどの媒介で不動産を紹介し、可能な限り空室のリスクを軽減します。

東急住宅リース

サブリースや運営代行、不動産収益を最大に上げるためのマスターリース・プロパティマネジメントなどのプランが揃っています。特にマスターリース・プロパティマネジメントでは、東急住宅リースと借主が契約を行い、オーナーには月次報告書の送付と運営計画が提案されるため、ワンランク上の賃貸収益が望めるようになります。

東急リバブル

プランの豊富さが特徴的で、「サポート内容重視」「管理コスト重視」「空室保証重視」の3つのプランがあります。さらにその中でも管理内容によっていくつかのプランに分かれます。空室保証重視はサブリースとなっています。コスト面とサポートの内容を天秤にかけ、豊富な選択肢の中から選ぶことができるというのが一番のメリットでしょう。

日本財託

都内で5,000社もの賃貸仲介会社とネットワークがあり、退去から次の入居者決定までが非常に迅速なことが特徴です。平均すると29.4日で空室が解消されるそうなので、安定した収益が期待できます。また、クレームや家賃滞納、入居者募集などの管理業務は専門チームによる分業制をとっているため、素早い対応が可能です。

ピタットハウス

賃貸か売却かで迷っているオーナーに向けて、売却をした際の収益をシミュレーションできるサービスが存在しています。また、賃貸が希望の場合でも、600店舗を越えるネットワークで遠方からも集客を図り、入居者の募集に非常に力を入れています。不動産の査定も無料で行っており、適正賃料を提案することで空室を減らします。

武蔵コーポレーション

各種保険やリフォーム、プロパンガス活用の提案によって、さらに高い収益を期待できることが特徴です。また、弁護士や税理士との提携もあり、社内には一級建築士も在籍しているので、専門家による手厚いサポートを受けられるというメリットもあります。管理面でも、物件巡回や清掃、ゴミに関することまできめ細やかなサービスがあります。

明光トレーディング

こちらは賃料に関するサポートが充実していて、サブリースによる保証は最大35年です。さらに、築年数による賃料の下限を確定し、その賃料を下回った場合はその差額を補填してくれるサービスがあります。明光トレーディングから購入した物件では、さらに手厚いサポートがつき、サブリースを使わず空室リスクを抑えるサービスが受けられます。

モダンスタンダード

都内での店舗は3店舗のみですが、新宿、銀座、青山と東京23区内の中心部をカバーできる場所に位置しています。また、店舗だけではなくインターネットでの集客を得意としており、ネット情報への関心が高い富裕層をメインターゲットとした告知を行っています。売却査定も行っており、賃貸と売却で迷っている方にも最適な管理会社です。

ランドネット

ランドネットの特筆すべき点として、家賃滞納率0.5%以下という実績があります。その秘密は、対応家賃回収専門の部署があり、滞納に対して迅速に対応することができるため、安定した家賃収益が期待できます。また、入居者用の窓口だけではなくオーナー用の相談窓口もあり、不動産から税金、法律の問題まで相談することが可能です。

リードエイジ

サポートシステムは「ノーマル」「スタンダード」「プレミアム」の3種類から選ぶことができます。ノーマルプランであれば月額管理料500円というリーズナブルさで、入居者募集から入居手続き、契約更新、退去後の工事まで全てを任せられます。また、保証会社との連携により滞納回収率は100%を達成しています。

リーヴライフ21

万が一家賃滞納があった場合には、100%を保証してくれるので安心して管理を任せられます。さらに、サブリースシステムにも対応しているので、空室の不安も解消できるでしょう。保証料も業界内ではかなり低く、コスト面と保証のバランスが優れている管理会社です。もちろん入居者募集や契約、クレーム処理まで一括で管理します。

ルーム・スタイル

月間合計60万PVという閲覧数を誇る5つの自社サイトを運営しています。さらに不動産ポータルサイトにも物件情報を掲載しているため、インターネットを通じた幅広い集客が可能です。また、代理で確定申告を行うサービスも用意しているため、オーナーが海外に赴任しているなどの場合でも問題なく賃貸経営を続けることができます。

ロイヤルハウジング

関東エリア中心に店舗展開しているロイヤルハウジングでは、不動産賃貸経営の総合窓口です。空室に関する相談から売却の相談、賃料無料査定など幅広いサービスで、さまざまな提案をしてもらえることでしょう。入居者募集には店舗はもちろんのこと、不動産ポータルサイトから雑誌、レインズへの登録によって強力に集客を行います。

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