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一般媒介と専任媒介

通常、賃貸オーナーが入居者を募集する場合は不動産会社に依頼しますが、その際に「一般媒介」か「専任媒介」いずれかの契約を結ぶことになります。安定した賃貸経営を行うために空室対策は重要な課題ですので、一般媒介と専任媒介、どちらが良いのか悩むオーナーも多いでしょう。そこで今回は、それぞれの違いやメリット・デメリットをご紹介します。

一般媒介と専任媒介の違いとは?

一般媒介とは、物件の入居者募集を複数の不動産会社に依頼できる契約です。一般媒介の場合、不動産会社にはレインズと呼ばれる、国土交通大臣指定の通機構が運営する、不動産流通標準情報システムへの物件登録義務と、オーナーへの活動報告義務がないことが特徴です。

一方、専任媒介とはある特定の不動産会社のみに入居者の募集を一任する契約のことで、一般媒介と異なり、レインズへの登録義務と、オーナーに対して活動の状況を報告する義務があります。

なお、いずれの場合もオーナー自らが入居者を見つけて契約することが可能です。

一般媒介のメリット・デメリット

では、それぞれの特徴を踏まえ一般媒介のメリットとデメリットを見ていきましょう。

一般媒介のメリット

一般媒介の最大のメリットは、入居者を募集する窓口が広くなることです。そのため、物件の立地条件や家賃設定などが好条件であれば、短期間で入居者が見つかる可能性も大きいでしょう。また、多数の不動産会社に一括で任せられるため、信頼できる会社を見極められる自信が無い場合にも、おすすめです。

一般媒介のデメリット

一般媒介の物件は、不動産会社からしてみれば独占的に仲介できない上、他社に契約を取られる可能性があるため、入居者募集の活動が消極的になりがちというデメリットがあります。

それは、それぞれの不動産会社からすれば、積極的に活動しても最終的に自社で入居させられなければ収入に繋がらないためです。最も利益に繋がる自社物件、確実に利益になる専任媒介物件、他社に奪われる可能性がある一般媒介物件で比較すると、やはり確実な物件を優先するのも否めません。

また、レインズへの物件登録義務もオーナーへの活動報告義務もないため、不動産会社によってはあまり活発な募集を行わないということも考えられます。

さらに、例えば一般媒介で契約している内の1社から入居申し込みがあった場合、オーナーはそれ以外に依頼している入居募集を一旦止めなければならないため、直接それぞれに連絡をする必要があります。時間を作りにくい兼業オーナーなどの場合、この手間が負担になることもあるでしょう。

一般媒介が向いている人

次の様な方には、一般媒介契約をおすすめします。

専任媒介のメリット・デメリット

次に、専任媒介のメリットとデメリットを見ていきましょう。

専任媒介のメリット

専任媒介の場合、不動産会社は他社に仲介業務を横取りされる心配がないため、より広告費をかけるなど、入居契約に結び付けるための積極的な活動が期待できるというメリットがあります。

また、レインズへの登録義務があるため、物件情報が必ず掲載されること、直接やりとりするのは1社のみなのでオーナーの負担が少ないこと、定期的に活動報告が受けられることなどのメリットもあります。

さらに、専任媒介契約は、入居後の管理契約も同時に結ぶことが多いので、信頼できるパートナーを見つけることができれば、入居者募集からその後も管理まで任せられるという点も、メリットの1つでしょう。

専任媒介のデメリット

専任媒介の場合、基本的に積極的な入居募集活動が行われますが、依頼した不動産会社の営業力次第では思うような結果が得られない可能性もあります。これを避けるためには、その不動産会社が地域のニーズに合った募集ができるか、丁寧・迅速な入居者対応ができるかどうかなどが重要となります。担当者の対応もチェックすべきポイントだと言えるでしょう。

専任媒介が向いている人

次の様な方には、専任媒介契約をおすすめします。

空室対策には、リフォームを施して物件そのものの魅力を上げる、仲介手数料をオーナーが負担して入居者の初期費用を抑えるといった方法もありますが、媒介契約を見直すことで空室問題が解消されるというケースも少なくありません。ぜひ、慎重に検討してみて下さい。

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