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賃貸管理は資産運用!正しい賃貸管理ガイド

このカテゴリーでは現在、賃貸物件のオーナーで自主管理をしている方や管理会社に委託している方向けに、資産運用としての賃貸管理の在り方を紹介しています。

正しい賃貸管理会社との付き合い方を資産運用として考える

賃貸管理サービスは、物件オーナーにとって手間のかかる作業をやってもらうために、手数料を払って専門の会社に依頼する──こういったイメージがあるかもしれません。

それも一面正しいともいえますが、近年の賃貸管理の会社は資産管理運用に強みを持ち、オーナーにとって物件の収益性を高めるため経営パートナーという側面が高まっているのです。例えば、市場調査に基づいた賃料設定や短期間での客付けなど、専門会社の持つデータやノウハウ、ネットワークなどは個人の物件オーナーでは持ち得ない企業資産。有効活用することで、賃貸経営の収益アップや資産価値の向上を目指すことこそ、賃貸管理会社との正しい付き合い方といえるのです。

資産運用に影響する賃貸管理の注意ポイント

各詳細ページでは、賃貸管理業務についての注意すべきポイントを説明しています。自主管理を否定するわけではありませんが、業務の効率化やリスクを抑えるためにも一連の業務に関するポイントを見直してみてはいかがでしょうか。以下は詳細ページの概要です。

入居者募集

賃料をはじめ入居者募集に必要な各種の条件設定入居者審査のポイントをまとめてみました。

賃料や管理費、敷金・礼金などの条件は、入居する人が物件を決める際の重要なポイントとなるものですので、あまり高すぎても良くありません。査定賃料や相場などとあわせて適正価格を設定しましょう。

また、入居を希望する人を無条件で入居させるのも危険ですので、支払い能力や人柄、保証人についてもしっかり確認するようにしましょう。 賃貸契約を結んでからトラブルにならないよう、契約書についても不動産会社と相談しながら内容を精査しておく必要があります。

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賃料の徴収

賃料を決める際の検討材料や相場を調べるためのデータ収集方法などを紹介しています。

賃貸管理をする上で非常に重要な条件となるのが賃料です。高すぎると入居希望者が現れなくなりますし、低すぎると資産運用としてうまくいかなかったり質の良くない入居者が集まったりします。

賃料を決めるには、物件の立地条件や周囲の利便性、広さや設備などさまざまな条件に加え、周辺相場や取引時期なども関わってきますので、しっかりと情報収集して検討することが失敗しないコツです。 情報収集には、不動産専門のデータを公開しているサイトなどが便利です。

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契約更新・退去手続き

既存の入居者が更新する場合の対応と、退去する場合の対応をそれぞれ説明しています。

賃貸物件は、一般的に2年ごとの契約更新になるため、更新の通知や確認、更新する場合には必要書類や更新費用などとあわせて手続きが必要となります。 管理会社に依頼している場合はお任せできますが、自分で管理している場合は定期的にこういった手続きをしなくてはなりません。

また、更新せず解約する場合には、退去日までに立ち合いをして室内を確認し、原状回復をすることになります。解約するのは更新のタイミングとは限らないので、突発的に発生することもあります。次の入居者を決めるためにも早めに原状回復をし、敷金返還などの金銭的なやり取りもスムーズに行えるようにしましょう。

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リフォーム・原状回復

通常の退去に伴う原状回復について空室期間の短期化など、収益性に立った視点で要点をまとめてみました。加えて、資産価値の向上を目的とした積極的なリフォームや、リノベーションの意義についても触れています。

賃貸契約が終了すると、まだ前の住人がいる間でも退去予定として入居希望者を募集することができますが、原状回復が終わらないとすぐに入居はできません。 入居する人の希望日に添えないと、入居希望者を逃してしまうことになるので、原状回復はスピーディーに行う必要があります。できれば退去してから10日前後には、入居できるのが望ましいです。

また、築年数が長くて設備が古くなった場合など、原状回復しても入居者が決まりにくくなってしまうので、積極的にリフォームして資産価値を高めることも効果的です。 リフォーム費用などで出費が増えると感じるかもしれませんが、入居者が決まらずに空き室期間が長くなる、家賃を下げざるを得ないなどのリスクを考えると、リフォームしたほうが長い目で考えて収入が増える可能性が高まります。

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清掃・メンテナンス

入居者管理とは区別して建物管理に含まれるのが、清掃やメンテナンスといった業務。専門会社によるサポート体制についてもご覧ください。

賃貸物件の管理は、入居者が決まればそれで終わりというわけではなく、定期的なメンテナンスをして建物や設備の質を保つ必要があります。中には、専門の業者に依頼しなければいけないこともありますが、放っておくと後々トラブルに発展する場合もありますので、入居者が快適に過ごせるように留意しましょう。

また、定期的なメンテナンス以外にも、実際にトラブルが発生した時にすぐさま対応できるようにしておかなければなりません。その場合は、オーナー個人で行うのは現実的ではありませんので、24時間対応のコールセンターや監視対応などのサービスを利用するのがおすすめです。

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クレームなどの対応

入居者間のトラブルや大家と入居者のコミュニケーションミスなど、具体的な事例を挙げて賃貸物件管理に関連するクレーム要因を検証してみました。

特に多いのが隣人との騒音トラブルです。ドアの開閉音や音を出せる時間帯などの許容範囲は人によって異なるため、入居者の審査や条件だけで判断することはできません。実際に住んでみないとわからないことであり、隣人同士の相性やタイミングなどもあるため、難しい問題です。しかし、そういったクレームを無視することは不信感を与えてしまい、隣人同士で解決することもできないので、しっかりとした対応が求められます。

トラブルによっては、入居者が退去する事態にもなり得ますし、家賃の返金など金銭的な問題につながる可能性もあるので、適切な対応をしてくれる管理会社に任せるようにしましょう。

クレームなどの対応について詳しく>>

「賃貸管理で資産運用への影響」

賃貸管理で資産運用への影響
入居者募集 ・賃貸管理を任せることで、入居者を集めやすくなります。管理会社が提携する仲介会社にまとめて情報発信を行うからです。適切な管理会社を選ぶことで入居率を大幅に上昇させることが出来ます。入居率は物件の収益性を決める最も重要なポイントです。
・賃貸管理を任せることでスピーディに入居者を募集出来ます。退去手続きなどとあわせて、入居者募集の資料作成などを行ってくれるからです。迅速に次の入居者を集められる点も管理会社を利用するメリットです。
・管理会社に任せることで、入居者の審査をより厳正に行えます。管理会社の方がオーナーよりデータの蓄積量が多いからです。沢山の入居者が集まっても家賃の滞納が多ければ収益性は悪くなります。この点も資産運用に良い影響を与えるといえます。
賃料の徴収 ・収益性を高めるには、発生した家賃を確実に回収することが重要です。賃貸管理を任せることで、管理会社が家賃の管理をしてくれます。具体的には、家賃の振込状況を知らせてくれるとともに滞納した家賃の督促まで行ってくれます(サービス内容な管理会社により異なります)。カード払いを導入するなど、支払方法の選択肢を増やせる点も魅力です。
・契約内容(滞納保証)によっては、入居者が滞納した家賃を管理会社に保証してもらうことも出来ます。家賃滞納による収益の悪化を心配しなくてよい点は大きなメリットです
・賃料の10~20%程度の手数料を払うことで、空室の家賃を管理会社に保証してもらうことも出来ます(空室保証)。賃貸管理を任せることで、安定した家賃収入を得ることが可能です。
契約更新・退去手続き ・管理会社に業務委託することで、契約更新に必要な手続きを代わりに行ってくれます。更新料を徴収しやすくなるなど収益に良い影響があります。
・借主が退去の意思を示した場合も、退去手続きを代わりに行ってくれます。退去手続きと入居募集を一体的に行ってもらえれば入居率はアップしやすくなります。物件のオーナーだけでは行いにくいので、管理会社を利用するメリットといえます。
・オーナーに変わり退去時の立会いを行ってくれることもあります。時間を節約して他の業務などに取り組むことが出来ます。
リフォーム・原状回復 ・原状回復やリフォームが必要な場合は、その手配も行えます。退去の申し出があった時点でリフォームを手配しておくことでスムーズに入居者募集へ移れます。
・管理会社が多数の物件を管理しているケースなどでは、管理会社を通して原状回復工事を行うことで費用を安く出来るケースがあります。まとめて発注することで値引き率が高くなるからです。所有する物件数が多くなると、収益に与える影響も大きくなります。
清掃・メンテナンス ・管理会社は、定期的に管理物件を訪れて清掃やゴミ出しなどのメンテナンスを行います。オーナーが細々とした作業を行わなくてよいので、他の業務に時間を振り分けられます。
・賃貸管理を委託することで、物件を清潔な状態に保てます。手入れが行き届いた物件は、多くの方にとって魅力的です。清掃・メンテナンスを確実に行うことは、入居率アップにつながります。
クレーム ・管理会社は入居者からのクレーム対応、入居者同士のクレーム対応、周辺住民のクレーム対応などを行ってくれます。経験豊富なスタッフが迅速に対応するので、大きなトラブルに発展しにくいといわれています。また、適切に解決することで入居者の満足につながります。満足度のアップは、長期入居者の確保に欠かせません。間接的ではありますが、管理会社のクレーム対応も賃貸物件の収益性を高める要素になるでしょう。

【免責事項】
このサイトは2016年9月現在、物件オーナーの個人が賃貸経営の参考に調べた内容を基に構成しています。最新の賃貸管理についての情報を知りたい方は、各管理会社の公式サイトをご確認くださいますよう宜しくお願いいたします。

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